ВЕРХОВНЫЙ СУД
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 306-ЭС16-9944

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

г. Москва20 декабря 2016 г.

 

Судья Верховного Суда Российской Федерации Г.Г. Попова, изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Захарова Александра Владимировича (г. Самара) на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015 по делу № А55-5004/2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 по иску Министерства транспорта и автомобильных дорог Самарской области (далее - Министерство) к индивидуальному предпринимателю Захарову Александру Владимировичу (далее - Предприниматель, Захаров А.В.) об изъятии в собственность Самарской области перечисленных в иске объектов недвижимости путем выкупа с выплатой Предпринимателю выкупной цены на основании вступившего в законную силу решения суда

 

установил:

 

решением Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015, с учетом дополнительного решения от 06.11.2015, для нужд Самарской области в целях обеспечения строительства мостового перехода "Фрунзенский" через реку Самара с выходом на автомобильную дорогу "Автодорожный маршрут "Центр - Поволжье - Урал" городского округа Самара (1 этап (очередь): от ул. Фрунзе до ул. Шоссейной, включая транспортные развязки) в собственность Самарской области изъяты 13 недвижимых строений (гаражи № 6, 7, 8, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 38, 44, 45) и 13 земельных участков, на которых они расположены, с выплатой Предпринимателю возмещения в размере 24 537 847 рублей.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016, решение от 20.10.2015 изменено в части размера возмещения. В указанной части принято новое решение, размер возмещения определен в сумме 6 431 493 рублей. В остальной части решение оставлено без изменения.

Захаров А.В. обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить судебные акты в части установления выкупной цены, в данной части направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дело истребовано из Арбитражного суда Самарской области 26.08.2016.

Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов 28.11.20 сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).

Изучив изложенные в жалобе доводы и материалы дела, судья Верховного Суда Российской Федерации сделал вывод о наличии оснований для передачи кассационной жалобы вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, в целях обеспечения строительства мостового перехода "Фрунзенский" через реку Самара с выходом на автомобильную дорогу "Автодорожный маршрут "Центр - Поволжье - Урал" городского округа Самара (1 этап (очередь): от ул. Фрунзе до ул. Шоссейной, включая транспортные развязки) Правительством Самарской области было издано распоряжение от 01.02.2012 № 17-р (далее - распоряжение от 01.02.2012 № 17-р) об изъятии для государственных нужд Самарской области 13 перечисленных в иске земельных участков и 13 расположенных на них гаражей, собственником которых является ответчик.

Письмом от 24.02.2012 № 28/686 истец уведомил ответчика о том, что принадлежащие ему на праве собственности земельные участки и расположенные в границах данных земельных участков гаражи подлежат изъятию путем выкупа для государственных нужд Самарской области. Данное письмо получено Захаровым А.В. 07.03.2012.

Истец также письмом от 12.03.2012 № 28/994 уведомил ответчика о том, что на основании распоряжения от 01.02.2012 № 17-р в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) зарегистрированы ограничения (обременения) прав на указанные объекты недвижимости в пользу Самарской области.

Кроме того, в данном письме истец предложил ответчику заключить договор о выкупе перечисленных объектов недвижимости.

Впоследствии 31.07.2013 истец направил ответчику проект соглашения о выкупе недвижимого имущества для государственных нужд Самарской области по цене 6 431 493 рубля, установленной по состоянию на 29.03.2013 на основании отчетов об оценке от 29.03.2013 № 5-1/13-05, 5-1/13-07, 5-1/13-08, 5-1/13-09, выполненных обществом с ограниченной ответственностью "Бизнес-Оценка" (далее - общество "Бизнес-Оценка"). Проект получен ответчиком 02.08.2013.

Захаров А.В. с предложенной истцом выкупной стоимостью объектов недвижимости не согласился, в связи с чем Министерство обратилось с иском по настоящему делу в арбитражный суд.

Удовлетворяя исковые требования, суды трех инстанций руководствовались статьями 239, 279 - 282, 284 - 286 Гражданского кодекса Российской федерации (далее - ГК РФ), пунктом 2 части 1 статьи 49, статьями 55, 57, 63 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и исходили из правомерности изъятия спорного имущества для нужд Самарской области путем выкупа.

В силу норм статьи 282 ГК РФ, если с собственником не достигнуто соглашение о размере выкупной цены, орган, принявший решение о выкупе, вправе предъявить иск в суд о выкупе земельного участка.

При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 2 статьи 281 ГК РФ, пункт 4 статьи 63 ЗК РФ).

В соответствии со статьей 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период.

По ходатайству ответчика определением суда первой инстанции от 12.05.2014 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Первая оценочная компания" (далее - ООО "Первая оценочная компания"), представившему в суд заключение от 26.05.2014 № 57/14-01.

Определением суда первой инстанции от 18.02.2015 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" (далее - ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности"). При этом перед экспертом были поставлены вопросы о рыночной стоимости принадлежащих Захарову А.В. земельных участков и объектов недвижимости на момент рассмотрения спора; об общем размере убытков, причиненных ответчику в связи с изъятием объектов недвижимости по состоянию на 31.01.2012 (день предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков) и на момент рассмотрения судебного спора.

Экспертным заключением ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" от 08.07.2015 № 08/07/2015 установлено, что рыночная стоимость земельных участков общей площадью 287,52 кв. м под нежилыми строениями составляет 3 503 676 рублей, рыночная стоимость комплекса нежилых помещений - 13 743 727 рублей, размер убытков, причиненных Захарову А.В. в связи с изъятием объектов недвижимости путем выкупа по состоянию на 31.01.2012 - 7 290 444 рублей, убытки по состоянию на момент рассмотрения спора - 7 823 196 рублей.

Сославшись на пункт 2 статьи 281 ГК РФ, пункт 4 статьи 57 ЗК РФ и разъяснения, содержащиеся в ответе на вопрос № 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, суд первой инстанции сделал вывод, что выкупная стоимость комплекса объектов недвижимости, использовавшегося в качестве автосервиса, состоит из рыночной стоимости объектов на момент рассмотрения спора судом и причиненных в связи с изъятием этих объектов убытков, определенных на день предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, поэтому установил выкупную стоимость в размере 24 537 847 рублей.

Суд отклонил довод истца о необоснованности возмещения ответчику убытков в сумме 6 423 760 рублей, связанных с реконструкцией гаражей под автосервис, поскольку такая реконструкция была произведена до вынесения распоряжения от 01.02.2012 № 17-р, что подтверждается постановлением Администрации Самарского района г. Самары от 29.03.1996 № 212 "О реконструкции гаражей под салон "автоуслуги", распоряжением Администрации Самарского района от 02.07.1997 № 183 "О реконструкции помещения под магазин "Автозапчасти" по ул. Крупской", сметным расчетом № ОС-1 на реконструкцию гаражей под автосервис и магазин автозапчастей, актом приемки в эксплуатацию помещения магазина от 26.08.2000, актом приемки в эксплуатацию салона автоуслуг от 14.10.1997 № 63.

Изменяя решение суда первой инстанции и определяя размер возмещения собственнику недвижимости в сумме 6 431 493 рублей, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.

В разделе VI (вопрос № 8) Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из материалов дела, на дату, предшествующую принятию распоряжения от 01.02.2012 № 17-р, Захарову А.В. принадлежали на праве собственности 13 гаражей и 13 земельных участков, относящиеся к землям населенных пунктов, и в соответствии с кадастровыми паспортами и правоустанавливающие документы на земельные участки и строения, спорные объекты недвижимости имели вид разрешенного использования "под гараж", "для гаражного строительства".

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что при расчете размера возмещения, подлежащего выплате Министерством в связи с изъятием в собственность Самарской области объектов недвижимости, необходимо исходить из вида разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка (в рассматриваемом случае "под гараж") и не учитывать объекты недвижимого имущества и неотделимые улучшения данных объектов, произведенные вопреки его разрешенного использования (а именно переоборудование гаражей № 13, 14, 15, 16, 17, 44, 45 под автосервис и магазин автозапчастей).

Оценивая представленные истцом отчеты и заключения судебных экспертиз, проведенных в рамках рассмотрения дела, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

При проведении судебной экспертизы экспертом ООО "Первая оценочная компания" в нарушение абзаца 12 статьи 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и части 1 статьи 83, части 1 статьи 86 АПК РФ использованы документы, представленные ответчиком. При этом данные документы судом на экспертизу не направлялись, в суд первой инстанции не представлены, а эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы. Соответственно размер убытков, причиненных досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, размер упущенной выгоды и размер затрат на временную аренду был определен экспертом основываясь на основании недопустимых доказательств.

Кроме того, предметом оценки являлся комплекс объектов недвижимости, который не является предметом спора.

При проведении повторной судебной экспертизы, в заключении ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" № 08/07/2015 экспертом определена рыночная стоимость также комплекса объектов недвижимости, имеющего вид разрешенного использования "автосервис".

Эксперт для определения стоимости возмещения за изымаемые объекты недвижимости, разрешенным использованием которых согласно правоустанавливающих документов является использование "под гараж" и "для гаражного строительства", использует в качестве объекта экспертизы несуществующий и не являющийся предметом спора комплекс объектов недвижимости, включающий 13 гаражей и 13 земельных участков и применяет к ним понятие автосервис. В качестве объектов аналогов используются земельные участки с иным разрешенным использованием: "для размещения производственных, коммунальных, складских объектов", "для строительства коммерческих объектов" и по площади, значительно превышающей площадь земельного участка под всеми 13 гаражами и указанную в правоустанавливающих документах по каждому объекту. В качестве объектов - аналогов для определения рыночной стоимости объектов недвижимости используется "комплекс оказания услуг", "автосервис".

Установив, что принадлежащие Захарову А.В. объекты недвижимого имущества не являются единым недвижимым комплексом, а представляют собой отдельные объекты недвижимости - гаражи, в то время как экспертами ООО "Первая оценочная компания" в заключении от 26.05.2014 № 57/14-01 и ООО "Самарское бюро оценки и экспертизы собственности" в заключении от 08.07.2015 № 08/07/2015 стоимость указанных объектов определена как единого недвижимого комплекса, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что указанные заключения не соответствуют требованиям действующего законодательства, поэтому не принял их в качестве допустимых доказательств на основании части 3 статьи 64 АПК РФ.

Суд посчитал отчеты об оценке ООО "Бизнес-оценка" от 29.03.2013 № 5-1/13-05, № 5-1/13-07, № 5-1/13-08, № 5-1/13-09 выполненными в соответствии с требованиями с Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального стандарта оценки № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611. При этом при оценке учтен вид разрешенного использования изымаемых объектов недвижимости, предусмотренный правоустанавливающими документами, предмет оценки этих заключений соответствующим предмету спора.

Согласно данным отчетам об оценке выкупная стоимость объектов составляет 6 431 493 рублей, которую суд апелляционной инстанции посчитал подлежащей выплате собственнику изымаемых объектов недвижимости Захарову А.В.

Ходатайство Министерства о назначении повторной экспертизы судом апелляционной инстанции отклонено.

Суд округа поддержал выводы суда апелляционной инстанции.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, Предприниматель, ссылаясь на неправильное применение и толкование судами трех инстанций норм материального права, просит отменить решение от 20.10.2015, постановление от 26.01.2016 и постановление от 22.04.2016 и направить дело на новое рассмотрение с суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает следующее.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд определил размер возмещения на основании заключений экспертиз, проведенных ООО "Бизнес-оценка" по состоянию на 29.03.2013 по заявке Министерства до предъявления иска в суд.

При этом судом апелляционной инстанции и судом округа были неправильно истолкованы пункт 4 статьи 57 ЗК РФ, статья 281 ГК РФ и не применены разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, согласно которым выкупная цена изымаемых объектов подлежит определению на момент рассмотрения спора.

Реконструкция гаражей под автосервис и магазин автозапчастей была произведена в соответствии с законодательством, действовавшим в 1996 году, поэтому суд апелляционной инстанции необоснованно исходил из расчета выкупной стоимости индивидуальных гаражей и земельных участков под ними, не учитывая, что часть гаражей - № 13 - 17, 44, 45 надлежит оценивать как автосервис и магазин автозапчастей.

Арбитражный суд первой инстанции также ошибочно признал правильной оценку объектов как единого комплекса нежилых помещений. В то время как по имеющимся документам с учетом наличия разрешения надлежащего органа на ввод в эксплуатацию комплекса автоуслуг и магазина автозапчастей, в собственности ответчика имелись ряд отдельных гаражей и два объекта в виде салона и магазина. Такой оценки в судах не проводилось, что привело к неправильному определению равноценного возмещения и нарушению прав Предпринимателя.

Приведенные в жалобе Общества доводы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

 

определил:

 

жалобу индивидуального предпринимателя Захарова Александра Владимировича на решение Арбитражного суда Самарской области от 20.10.2015, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2016 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.04.2016 по делу № А55-5004/2014 передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 7 февраля 2016 года на 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал № 3048 (подъезд 5).

 

Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Г.Г. Попова